KONUT FİYATLARININ YÜKSEKLİĞİNE VERGİSEL ÇÖZÜM ÖNERİSİ: Vergiyi Kullanarak Konut Sahipliğinin Tabana Yayılmasının Sağlanması

13/05/2018    Yazarlarımız Ömer DEMİRDAŞ Projeler   

KONUT FİYATLARININ YÜKSEKLİĞİNE VERGİSEL ÇÖZÜM ÖNERİSİ: Vergiyi Kullanarak Konut Sahipliğinin Tabana Yayılmasının Sağlanması

Birçok kişi konut fiyatlarının yüksekliğine vergisel çözüm denilence büyük olasılık bizim kastediğimiz husus dışında, konut fiyatları üzerinde vergi yüklerinin azaltılmasının kastedildiği düşünmektedir. Evet doğrudur, konutların gerek üretim gerekse de satışı üzerindeki vergiler konut fiyatlarının artmasına neden olmaktadır. Ancak, bizim burada önereceğimiz husus vergilerin indirilmesi değil tam tersine konut sahipleri üzerindeki verginin arttırılarak hem konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmek, hem de özellikle belediyelere hatırı sayılır bir gelir elde etme imkanı sağlamaktır.

İlk bakışta biraz garip gelse de vergi artışının konut fiyatlarını aşağı çekme imkanı bulunmaktadır. bunun nasıl olduğunu anlamak için öncelikle konutların üretiminde satışına maliyet kalemlerini incelemek gerekmektedir. Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Çehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Emlak Vergisinin hesaplanmasına esas olacak 2018 yılı inşaat maliyetlerine ilişkin genelgede binaların metrekare mesken inşaat maliyetleri özetle aşağıdaki şekildedir.
 
Binalar Çelik Karkas Bina Betonarme Karkas Bina
  Asgari Maliyet Azami Maliyet Ortalama Maliyet Asgari Maliyet Azami Maliyet Ortalama Maliyet
Lüks İnşaat 2.409,04 2.504,98 2.489,01 1.428,98 1.603,73 1.516,36
1. Sınıf İnşaat 1.592,30 1.717,96 1.655,13 902,44 991,44 946,96
2.Sınıf İnşaat 1.056,63 1.163,95 1.110,29 577,94 686,50 632,22
3.Sınıf İnşaat 712,78 792,74 752,76 407,78 487,71 447,75
Basit İnşaat 293,57 357,52 325,55 207,88 293,57 250,72
  
Görüleceği üzere bir inşaatın maliyeti eğer lüks ve çelik karkas bina ise metrekare başına ortalama 2.489,01 TL, betonarme karkas ise ortalama 1.516,36 TL’dir. Eğer ki bina lüks değil ancak birinci sınıf kategorisinde ise bu maliyetler çelik karkas bina için ortalama 1.615,13 TL, Betonarme Karkas bina için ise ortalama 946,96 TL’dir. Diğer bir deyişle net kullanım alanı 150 metrekare olan lüks kategorisindeki çelik karkas bir evin ortalama maliyeti 373.351,50 TL’dir. Eğer bu ev çelik değil de betonarme karkas bina ise maliyeti 227.454,00 TL’dir. Aynı şekilde binanın lüks kategorisinde olmayıp 1. Sınıf inşaat ise çelik karkas bina da toplam maliyet 248.269,50 TL, betonarme karkas bina için ise 142.044,00 TL’dir.
 
Ülkemizdeki konutların satış fiyatlarına bakıldığında ise binanın bulunduğu muhite göre değişmekle birlikte en ücra yerlerdeki binaların bile satış fiyatı lüks çelik karkas binalar için 500.000 TL’nin, betonarme binalar için ise 350.000 TL’nin üzerindedir. Ortalama kişi başı geliri 10.000 Dolar olan bir memlekette nasıl oluyorsa bu fiyatlara alıcı bulunabiliniyor?  Cevap çok basit; insanlarımız evi bir yatırım aracı olarak gördüklerinden ellerinde bu kadar nakit olmasa da kredi çekerek ev sahibi olma yoluna gitmektedirler. İşin garibi inşaat firmaları son dönemde özellikle lüks kategorisindeki konutlara yöneldiğinden ailelerin hem çekirdek aile olarak hem de çocuk sayısındaki azalmaya paralel olarak küçülmesine rağmen evlerin metrekare büyüklükleri ile oda sayıları sürekli artmaktadır. Bu husus esasen sosyolojik bir olay olduğundan bu konudaki tartışmaları daha sonraki yazılarımıza bırakarak vergileri artırarak konut fiyatlarını nasıl düşürebileceğimiz hususuna geri dönelim.
 
Konut üretim maliyetleri içerisinde en önemli kalemlerden birisi arsa maliyetidir. Özellikle büyükşehirlerde arsa üretimi oldukça sınırlı olduğundan merkezde yer alan veya şehrin büyümesi dolayısıyla merkeze dahil edilen bölgelerde kat karşılığı arsa uygulamalarında minimum % 30 maksimum % 60’lara varan oranlarda arsa sahipleri ile anlaşmalar yapılmaktadır. Özellikle lüks kabul edilen binalarda havuz, kapalı otopark, yeşil alan gibi ortak kullanım alanları esasen satılamayan ancak bina üretim maliyeti içerisinde yer alan kalemleri de eklediğimizde müteahhitler için daha inşaata başlamadan satılamayan ve dolayısıyla paraya tahvil edilemeyen maliyet miktarı inşaat maliyetinin % 60’ına ulaşmaktadır. Üretilecek binanın lüks olma durumuna göre binalarda kullanılan malzemenin kalitesine de değiştiğinden firmalar maalesef daha evi üretmeden maliyeti çıkarma telaşına düşmektedirler.
 
Firmalara ucuz arsa temini, vergilerin indirilmesi, ev alacaklara ucuz kredi verilmesi, belediyelerin ve kamu kurumlarının sosyal ev projelerine girmesi gibi hususlar elbette bina üretim maliyetini düşürücü ve/veya ev alanların daha kolaylıkla ev almalarını sağlayıcı tedbirler olarak tartışılabilir. Ancak bizim bu yazımızda özellikle değinmek istediğimiz husus özellikle emlak vergilerinin aktif olarak kullanarak ev sahibi olmayı tabana yayma hususudur.
 
Bilindiği üzere kentsel dönüşüm kapsamında özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde eski binaların yıkılıp yenilerinin yapılması projeleri hızla devam etmektedir. Bu kapsamda ülke çapında yaklaşık 7.000.000 stok konumundaki mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir. Ayrıca ülkemizin nüfus artış hızı yıllık 1.000.000 civarındadır. Yaklaşık olarak her yıl 500.000 kişinin evlendiğini, ailelerin ise sürekli küçülerek çekirdek aileye dönüştüğünü göz önüne aldığımızda ülkemizin konut ihtiyacının kentsel dönüşüm yapılmasa dahi yıllık 500.000’in üzerinde olduğu, kentsel dönüşümle birlikte bu rakamın 1.000.000’u bulacağı rahatlıkla görülebilmektedir.
 
Böyle bir manzara karşısında evlerin tabana yayılmaması durumunda hem ev fiyatları hem de kiralar konut üretim maliyetlerinden bağımsız olarak artmaya devam edecektir. Bu durum ise sosyal adalet ve toplumsal huzuru da bozacağından devletimizin bu konuda tedbir alması gerektiğine inanmaktayız. Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi devletin en temel egemenlik göstergesi ve gelir kaynağı olan vergi konut sahipliğinin tabana yayılmasında etkin olarak kullanılabilir. Bu konuda kullanılabilecek en temel vergi ise emlak vergisi ile gelir vergisi olarak karşımızda durmaktadır. 2015 yılı itibari ile Emlak Vergisi oranları aşağıda belirtildiği gibidir.
 
Emlak Vergisi Oranları
  B.Şehir Belediyesi Sınırları Dışındaki Yerlerde B.Şehir Belediyesi Sınırları ve Mücavir Alanları İçinde %100 Artışlı
İşyerlerinde Binde 2 Binde 4
Meskenlerde Binde 1 Binde 2
Arazilerde Binde 1 Binde 2
Arsalarda Binde 3 Binde 6
 
 
Görüleceği üzere emlak vergileri artan oranlı bir vergi değildir. Sadece büyükşehirler ve bunların mücavir alanlarında % 100 artırımlı olarak uygulanmaktadır. Ev sahipliğinde en büyük dengesizlik kat karşılığı inşaat taahhüt kapsamında arsa sahiplerine verilen daireler dolayısıyla ortaya çıkmaktadır. Örneğin her birinde 40 daire bulunan ve üç bloktan oluşan bir site şeklindeki konut arsasının % 33 ile arsa sahibi tarafından müteahhitlere verilmesi durumunda, bu arsa sahibi hiç yorulmadan ve emek sarf etmeden 40 daire sahibi olmaktadır. Arsa sahibi konutlarını satmak istediğinde firmadan sonra ve inşaat tamamen teslim edildikten sonra sattığından çok fahiş fiyatlardan satabilme imkanına kavuşmaktadır. Ayrıca bu evleri satmasa bile sadece kirası ile yıllar boyunca hiç çalışmadan geçinebilmektedir. Yanlış anlaşılmasın, bizim buradaki eleştirimiz kesinlikle servet düşmanlığı değildir. Ancak, bir arsa sahibinin gerek belediyenin getirmiş olduğu hizmet sayesinde gerekse de kamunun sağlamış olduğu imkanlar neticesinde ve şehrin büyümesi dolayısıyla elde ettiği bu rantın vergilendirilmesi sosyal adalet açısından gerekli ve hatta zorunludur.
 
Bu nedenle Maliye Bakanlığı tarafından tapu idaresi ve noterlerle ile koordineli olarak kat karşılığı arsa sözleşmesi yapıldığında bunların vergi mükellefiyetinin yapılmasının zorunlu hale getirilmesi gerekmektedir. Noter huzurunda yapılacak sözleşme ile arsa sahibinin evlerin tapusunu üzerine almadan satış yapması yasaklanmalı ve yıl içerisindeki birden fazla ev satışlarından gelir vergisi tahsil edilmelidir. Çünkü Maliye bakanlığı tarafından müstakar hale gelmiş olan görüşe göre yıl içerisinde birden fazla ev ve araba satışları ticari faaliyet olduğundan ticari faaliyette bulunan kişilerin vergilerinin vermesi sağlanmalıdır. Gelir vergisi KDV gibi dolaylı bir ergi olmadığından ve de verginin ödeme süresi ertesi yıl olduğundan doğrudan fiyat artışına sebep olmayacaktır. Çünkü satışı yapan kişi bu vergi ile ilgili en erken beyannameyi geçici vergi dönemlerinde verecek ayrıca buna uygun olarak bu işle ilgili masrafları da vergiden indirebilecektir.

Ayrıca, gerek oturmuş olduğu aynı şehirde gerekse de farklı şehirlerde ev sahiplerinin kendisinin, eşinin ve birlikte yaşamış oldukları 18 yaşından küçük evlatlarının birden fazla evi bulunması halinde emlak vergisinin birinci evden sonraki her ev için artırımlı olarak uygulanması durumunda ev sahipleri için mali külfeti artan evi elden çıkarmak daha cazip hale gelecektir. Bu durumda ev sahipleri farklı yatırım araçlarına yöneleceklerinden hem sermaye piyasalarının hem de ticaretin canlanmasına katkıda bulunulabilecektir. Yukarıda anlatmaya çalıştığımız hususu bir örnek ile daha da somutlaştıralım.
 
Ankara’nın Etimesgut İlçesi Susuz mahallesinde 20.000 metre kare arsası bulunan bir vatandaşımızın inşaat firması ile % 33 oran üzerinden her biri 50 daireden oluşan 3 blok ve toplam 50 daire karşılığı anlaştığını varsayalım. Örneğimizdeki vatandaşımızın öncelikle noterde sözleşme yaparken tapuyu üzerine almadan satış yapamayacağını ve vergi mükellefiyetini de zorunlu hale getirdiğimizi öngörelim. Tüm evleri tapuda üzerine alan vatandaşımız emlak vergisini vermekle yükümlü olacaktır. Belediyede ve tapu idaresinde bu evlerin her birinin vergi değerinin (matrahının) 200.000 TL olduğunu varsaydığımızda mevcut düzenlemeye göre vermesi gereken emlak vergisi:
 
Daire sayısı Vergi Değeri (Matrahı) Toplam Matrah Vergi Oranı Ödenmesi Gereken Vergi
50 200.000 10.000.000 % 0,2 20.000 TL
 
Ancak, eğer ki ilk ev için binde iki olan vergi oranını sonraki gelen her ev için (10 eve kadar, 10 evin üzerinde sabit kalacak şekilde) ilk uygulanan orandan (% 0,2) % 50 artırımlı uygulamamız durumunda vergi oranları ve vergi matrahı ve ödenmesi gereken vergi miktarı:
 
Daire sayısı Vergi Değeri (Matrahı) Toplam Matrah Vergi Oranı Ödenmesi Gereken Vergi
1. Daire 200.000 200.000 % 0,2 400
2. Daire 200.000 200.000 % 0,3 600
3. Daire 200.000 200.000 % 0,4 800
4. Daire 200.000 200.000 % 0,5 1.000
5. Daire 200.000 200.000 % 0,6 1.200
6. Daire 200.000 200.000 % 0,7 1.400
7. Daire 200.000 200.000 % 0,8 1.600
8. Daire 200.000 200.000 % 0,9 1.800
9. Daire 200.000 200.000 % 1 2.000
10. Daire 200.000 200.000 % 1,1 2.200
10 Evin Üzerindeki 40 Daire için 200.000 8.000.000 % 1,5 120.000
Toplam Daire Sayısı: 50 200.000 10.000.000   133.000
 
 Olarak gerçekleşecektir.
 
Görüleceği üzere, 10 eve kadar artırımlı 10 evden sonra sabit olacak şekilde emlak vergisini belirlediğimizde ödenmesi gereken vergi miktarı örneğimizde 6,5 kattan daha fazla artmaktadır. Diğer bir deyişle, önerdiğimiz sistem uygulanmadan önce sadece 20.000 TL emlak vergisi ödemesi gereken vatandaşın uygulamanın hayata geçirilmesinden sonra ödemesi gereken vergi 133.000 TL’ye çıkmaktadır. Söz konusu ev sahibinin evlerin kirasından dolayı ödemesi gereken kira vergisini de kattığımızda gerçekten birden fazla ev sahibi olmanın getireceği külfetten kurtulmak isteyen ev sahipleri tarafından evler satışa çıkacak ve bu durum ise ev fiyatlarının artışı üzerinde baskı oluşturacaktır. Önermiş olduğumuz sistem emekliler gibi dar gelirli vatandaşlarımız olumsuz yönde etkilemeyecektir. Çünkü emeklilerin sahip olduğu bir ev zaten vergiden istisnadır. Dar gelirli vatandaşlarımızın sahip oldukları bir ev ise zaten mevcut düşük oran üzerinden vergilendirilecektir.
 
Esasen örneğimizde oldukça mütevazi oranlar seçilmiştir. Konut sahibi olmayı tabana yaymak isteyen siyasi idare bundan çok daha fazla caydırıcı bir oranlar belirleyerek birden fazla ev sahibi olmayı vatandaşlar için yükümlülük olarak algılanmasını sağlayabilir. Bu sayede vatandaşlarımız başta borsa olmak üzere sermaye piyasası gibi alternatif yatırım araçlarına yönelebilir ve bu durum ülkemiz sermaye piyasalarının gelişmesine de katkıda bulunabilir. Ayrıca, yapılacak olan bu düzenleme ile belediyelerin gelirlerinde de hatırı sayılır bir artış sağlanacaktır. Esasen gelişmiş olan bazı ülkelerde uygulanmakta olan bu sistemin ülkemizde de uygulanması ülkemizin sosyal ve ekonomik gelişmesine ve ev sahipliğinin tabana yayılmasına hizmet edecektir.
 
Önermiş olduğumuz bu sistemin iyi işlemesi için yapılması gereken en önemli düzenlemelerden biri tapu idaresine ait olan bilişim sisteminin geliştirilmesidir. Esasen merkezi nüfus sisteminin kurulması ile vatandaşlık kimlik numarasına bağlı olarak kimin nerede oturduğu bugün itibariyle bilinmektedir. Aynı şekilde, vatandaşlık kimlik numarasına ve de bireylerin evli olduğu eşi ve 18 yaşından küçük olan çocuklarına ait Türkiye'nin her tarafında bulunan evlerinin sistemde tam olarak görülmesini sağlayacak bir bilişim sisteminin geliştirilmesi, bunun da e-Türkiye ile Belediyelerin gelir servisi ile görülmesine izin verilmesi ve aynı zamanda da kat karşılığı sözleşmelerin noterler tarafından yapılır yapılmaz gelir vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesinin zorunlu hale getirilmesi, uygulamanın işlerlik kazanması açısından hayati önemdedir. 
 
Bunun yanında, bazılarının aklına bir kimsenin birden fazla ilde evinin ve/veya işyerinin bulunması durumunda vergilendirmenin nasıl yapılacağı sorusu gelebilir. Elbette bu ve buna benzer hususlarla ilgili sorunlar uygulamanın yürürlüğe girmesiyle istikrar kazanacak görüş ve düzenlemelerle yerine oturacaktır. Ancak, bizim buradaki önerimiz aynen gelir vergisinde birden fazla işyerinden ücret alanların vergilendirilmesinde olduğu gibidir. Şöyle ki; bir kimsenin hem Ankara hem de Yozgat'ta evinin olması halinde merkezi nüfus sistemine göre ikametgahının bulunduğu evi ilk ev olarak kabul edip 1. ev için uygulanan emlak vergisi oranından vergilendirilmesi, ikametgahının bulunduğu yer dışında bulunan ev ve işyerinin ise ikinci ev kabul edilerek ona göre vergilendirilmesinin sağlanması hakkaniyete uygun bir uygulama olacaktır. Aynı şeklide bir kişinin ikametgahının bulunduğu yer dışında kirada bulunan işyerinin bulunması durumunda bu işyerinin de artırımlı oranda vergiye tabi tutulması uygun olacaktır. Daha önce de belirttiğimiz gibi uygulamanın yerleşmesinde tapu idaresinde kurulacak olan bilişim sistemi hayati önemi bulunmaktadır.
 
Öte yandan, ev sahipliğini vatandaşlarımızın kendisi eşi ve 18 yaşından küçük evlatlarını birlikte değerlendirerek yapılması durumunda, bireylerin hem evlerini eş ve/veya çocuklarının üzerine devrederek yükümlülükten kaçınmalarını engellenecek hem de her hanenin gelirine göre vergilenmesini sağlayarak sosyal adalete katkıda bulunacaktır.
 
Saygılarımla…
Ömer DEMİRDAŞ

 


yorum yap